產(chǎn)業(yè)勾地項目的投資策略與研判邏輯分析
【培訓對象】
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總
2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者
課程介紹INTRODUCE
隨著土地有償制度的不斷深化，和土地出讓制度的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)在公開市場上的競爭日益激烈，為降低土地獲取成本、做大非住宅物業(yè)的建設(shè)和運營管理規(guī)模，支持地方經(jīng)濟發(fā)展從而反哺住宅開發(fā)，產(chǎn)業(yè)勾地作為非公開市場投資取地的重要措施及手段之一。
產(chǎn)業(yè)勾地涉及住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)的搭配出讓，從項目選址、規(guī)劃調(diào)整、土地出讓、開發(fā)協(xié)調(diào)、利益分配等角度均與正常土地招拍掛工作有非常大的差異，其出讓方式、經(jīng)濟測算、政府溝通等方面均有其內(nèi)在邏輯與地方特點，部分產(chǎn)業(yè)勾地項目能與政府訴求及區(qū)域發(fā)展高度融合，從而使房企坐享片區(qū)開發(fā)的全過程收益，從而達到產(chǎn)業(yè)方、資金方、開發(fā)方、運營方、地產(chǎn)政府的多贏
因此，掌握產(chǎn)業(yè)勾地的投資方式，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，將有效率的提升獲取土儲的效率和質(zhì)量，盤活自身的非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)，從而提升投資能力；對地方政府而已，將從全局角度出發(fā)，充分利用社會資本和政府信用，提高招商效率；對投資產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而言，可將紛繁復雜的開發(fā)工作予以外包，加速產(chǎn)業(yè)投資，盡快形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模
課程大綱OUTLINE
引言：
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產(chǎn)業(yè)勾地在企業(yè)多渠道拿地模式中的趨勢與演變
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產(chǎn)業(yè)勾地相對于其他模式的優(yōu)劣勢
? 產(chǎn)業(yè)勾地在勾地模式中的行業(yè)評價
一、勾地制度的起源與演變
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起源：低迷時期土地托底制度和掛牌制度聯(lián)動的關(guān)系
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演變：從追求土地出讓金的一錘子買賣到追求長久的產(chǎn)業(yè)稅收和多樣化的市場服務(wù)
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特點：托底協(xié)議、舉牌保證金、建設(shè)開發(fā)監(jiān)管協(xié)議
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趨勢：隨著融資環(huán)境的收窄，勾地制度將成為政府城市開發(fā)建設(shè)的重要方式，產(chǎn)業(yè)本身的成長將成為勾地制度中的核心能力
二、產(chǎn)業(yè)勾地的實際作用與各方角色分析
? 實際作用：加強土地二級開發(fā)與三級開發(fā)的聯(lián)動能力，讓盤子更大，更易平衡投入收益關(guān)系，從而形成更長遠的合作關(guān)系
? 政府：目標的提出、土地的整理與收益、裁判員
? 開發(fā)商：開發(fā)部門的實際主體，融資主體，平衡關(guān)系的權(quán)衡主體，運動員
? 重資產(chǎn)持有商：經(jīng)營性資產(chǎn)的融資主體，用更便宜的錢來降低成本以推得更高的利潤
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輕資產(chǎn)運營商：運營能力和稅收的實際提供者
三、產(chǎn)業(yè)勾地（投資端口）的實際操作流程解析
? 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
? 開發(fā)物業(yè)的盈利估算
? 經(jīng)營性物業(yè)的能力估算
? 持有性資產(chǎn)的退出設(shè)計
? 交易方案設(shè)計
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土地交易方案設(shè)計
四、產(chǎn)業(yè)勾地的重點和要點淺析
? 整體開發(fā)的利潤、IRR估算
? 經(jīng)營性物業(yè)的盈利風險
? 交易方式設(shè)計與掛牌條件設(shè)計
? 持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計及估值
? 產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件
? 如何找到政府的痛點和關(guān)注點
? 如何完成持有性物業(yè)的退出設(shè)計
五、產(chǎn)業(yè)構(gòu)體的底層測算邏輯構(gòu)成
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投資測算工作的組織全景圖
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組織構(gòu)架/設(shè)計部門與主要職責/主要工作流程
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投資測算工作實戰(zhàn)
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項目信息的收集：區(qū)位信息/土地信息/價格信息/政策要素
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項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析
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項目工作的組織：
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投資部：土地信息的收集與預測
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設(shè)計部：強排方案與設(shè)計要點
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客研部（營銷部）：產(chǎn)品定位與產(chǎn)品定價
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銷售部：銷售方案與流速預測
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成本部：成本預測表
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運營部：全周期項目節(jié)點排布
? 財務(wù)部：資金安排與稅務(wù)籌劃
六、分期開發(fā)（千畝大盤）與一級開發(fā)在項目中的主要作用及風險控制
1.
不同地域土地一級二級聯(lián)動開發(fā)的基本流程與政策風險分析
? 民間資產(chǎn)介入一級開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
? 一二級聯(lián)動的基本流程
? 政策風險分析
? 二級土地控制程度
? 土地出讓金返還制度
? 土地超額收益分成制度
? 政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析
2.
土地一二級聯(lián)動的實際操作流程解析
? 開發(fā)規(guī)劃
? 開發(fā)物業(yè)的盈利估算
? 現(xiàn)金流估算
? 交易方案設(shè)計
? 土地交易方案設(shè)計
? 風險因?qū)Ψ桨?/span>
七、實操案例
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安碩中南金融科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)
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牟山湖生態(tài)產(chǎn)業(yè)新城
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萬科蕪湖大健康科技產(chǎn)業(yè)園
獲取更多培訓信息，請致電0871-63215350,15887809523浦老師
排課計劃
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九月 |
十月 |
十一月 |
十二月 |
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1 |
29000 |
14 |
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